佛山市高明区人民政府办公室关于印发《佛山市高明区国有建设用地地价款及租金计收标准》的通知

佛山市高明区人民政府办公室关于印发《佛山市高明区国有建设用地地价款及租金计收标准》的通知

(明府办〔2018〕6号)

 

各镇政府、街道办,西江新城管委会,区政府各部门、直属各单位:

    《佛山市高明区国有建设用地地价款及租金计收标准》业经区政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。执行中遇到的问题,请径向区国土城建水务局(国土)反映。

 

 

 

                                                                                                 佛山市高明区人民政府办公室

                                                                                                        2018年1月12日

 

 

 

佛山市高明区国有建设用地地价款及租金计收标准

                              


第一章  总则

 

    第一条  制定目的

    为认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规精神,深化土地管理制度改革,提高土地资源节约集约利用水平,加大土地供给侧结构性改革、有效改善民生、顺应新产业新业态和大众创业万众创新发展趋势,促进全区土地市场健康发展,根据相关法律法规,结合我区实际,特制定本计收标准。

    第二条  适用情形

(一)划拨国有建设用地使用权因转让、改制、改变土地用途、改变容积率、出租而补办出让,补交地价款(租金)。

(二)已出让的国有建设用地使用权改变容积率、改变土地用途、调整使用年限而补交地价款(租金)。

(三)产业用地弹性供地地价款(租金)计收。

(四)集体建设用地使用权征收为国有土地后,需补办出让而补交地价款。

(五)国有建设用地出租和临时租赁租金计收。

 

第二章  土地市场价格的确定

 

    第三条  土地市场价格的确定

(一)土地市场价格是某用途土地在市场上的一般、平均水平价格,是土地受让方为取得土地使用权而支付的所有费用,包括地价款、其他形式的现金和实物补偿折价、其它补偿等。

(二)计收地价款时,有公开交易的,以涉及土地的公开交易成交价、经修正后的基准地价和评估价格比对,从中选取最高价作为土地市场价格;不涉及公开交易的,以修正后的基准地价和评估价格中的最高价作为土地市场价格。

划拨土地转让时,如果公开交易成交价不含应补交的地价款,该公开交易成交价必须进行换算后才能作为土地市场价格。

    公式:土地市场价格=不含土地出让价款的公开交易成交价+应补交的地价款

    (三)基准地价除工业用途外,均须进行容积率修正。

(四)本标准中涉及的基准地价及相关参数均按最新通过验收并经市政府批准的基准地价方案确定。

(五)土地市场价格的价值时点为相关业务受理之日。

第三章  计价用途和面积的确定

 

    第四条  计价用途和面积的确定

    (一)出让土地的用途类别根据规划行政主管部门批准规划设计条件的用地性质和建筑功能,对照基准地价用途分类确定。其他未列入基准地价用途分类的用地,其用途类别参照相关或相近(或其土地利用效益相近)用地的用途类别(具体按最新通过验收并经区政府批准的基准地价方案确定)。

(二)多种土地用途或建筑功能的,按不同土地用途或功能建筑面积或用地分摊面积分别计算求和。

(三)办理竣工验收时的建筑面积计算参照最新现行的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)规定,具体面积认定(包括地下建筑面积)可参照不动产登记部门出具的不动产权证或有资质的测绘机构出具的房屋竣工验收测绘报告。

 

第四章  地价款(租金)计收标准

 

    第五条  划拨用地按原用途补办出让(进入公开市场的除外)

(一)取得的划拨土地未建成建筑物或建成后未发分户证,以及属个人已建成自建房的,经批准补办出让按土地市场价格的40%计收地价款(属于历史遗留的个人划拨用地须补办出让后才能分户)。

(二)已建成建筑物且已发分户证(取得预售许可证)的划拨土地,住宅用地(包括房改房)经批准补办出让按所在片区基准楼面价(无片区基准价的可用级别基准楼面价)的10%再进行年限修正后计收地价款。  

(三)除住宅用地外,已建成建筑物且已发分户证(取得预售许可证)的划拨土地经批准补办出让,按所在片区基准楼面价(无片区基准价的可用级别基准楼面价)的20%再进行年限修正后计收地价款。

     第六条  改变土地用途地价款计收方式

(一)原以出让或划拨方式取得土地使用权的建设用地,属于“三旧”改造范围并经区三旧办认定自行进行改造且原土地使用权人拟拆除重建的项目,政府同意改变用途但决定不收回土地的,《佛山市高明区进一步推进“三旧”改造工作的实施意见(试行)》(明府办〔2017〕164号)的规定计收地价款。

    (二)原以出让或划拨方式取得土地使用权的建设用地,不属于上述第(一)种情况的,且符合下列条件之一的,并经政府同意改变用途但决定不收回土地的,可通过补缴土地出让金、签订国有建设用地使用权出让合同变更协议方式进行土地用途变更:

    1.已建有合法建筑物,建筑物占地面积超过应建用地面积三分之一,规划部门已同意建筑物功能按照新土地用途转变。

    2.《国有建设用地使用权出让合同》明确约定可由原受让人通过补缴土地出让金、签订国有建设用地使用权出让合同变更协议方式进行土地用途变更的。

3.土地主导用途不变,经规划部门同意增加或改变兼容用途的。

    补缴土地出让金按以下规定计收地价款:

1)属国有划拨建设用地,按改变用途后的土地市场价格的70%计收地价款:

    地价款=新用途土地市场价格×70%

2)属国有出让建设用地,补交的地价款按改变用途后的土地市场价格减去原用途土地市场价格剩余年限值的余额计收:

    地价款=新用途土地市场价格-原用途土地市场价格剩余年限值的余额

    (三)改变用途后新用途基准地价小于原用途基准地价的,无需补交地价款,也不退回已缴纳的地价款;新用途土地需申请延长使用期的,应补交年限修正的地价款。

    新用途使用年限=新用途最高使用年限×(原用途剩余使用年限÷原用途最高使用年限)

    (四)原以出让或划拨方式取得土地使用权,且不属于上述第(一)、(二)种及关停并转的国有企业的用地,需改变土地用途的,原则上一律由政府按照相关规定收回土地使用权后重新供地。

    第七条  土地租金的计收方式

    土地租赁采用年租制的租赁方式。租赁期总租金按签订合同时的租金递增系数逐年计算累加。在合同签订时提交租赁期间的总租金,则第二年起的租金须进行折现。

    具体分为一级市场和二级市场:

(一)国有土地租赁(一级市场),年租金按下列公式计算,租金折算系数见表1

  

即:

式中:a1——第一年年租金; 

          P——土地市场价格;

          r——土地还原利率;

      n——法定最高使用年限;

      s——纯收益逐年递增比率(rs0);

      b——租金折算系数

 

式中:am——第m年年租金;

a1——第一年年租金; 

      m——出租使用年限;

      s——纯收益逐年递增比率(rs0)。

年租金折现公式:

      

    式中:A——折现后年租金;

   am——第m年年租金;

   m——出租使用年限;

   r——土地还原利率。

    (二)二级市场按一定期限(出租期一般不超过两年)临时出租或临时出租且临时变更用途的土地,须向政府交纳土地租金。

1.划拨土地(包括出租划拨土地上建成的建筑物)的临时租赁,土地租金每年按一级市场年租金标准的40%计收。

2.出租划拨土地(包括出租划拨土地上建成的建筑物)且临时改变用途的,年土地租金按下列公式计算:

年土地租金=新用途土地市场年租金×60%

3.出租出让土地临时改变用途的,年土地租金按下列公式计算:

    年土地租金=新用途土地市场年租金-原用途土地市场年租金

(三)短期租赁的租金计收方式。短期租赁土地(包括出租划拨或出让的土地及其地上建成的建筑物)指出租期不超过2年,不定时收回并不作补偿,以现状条件出租的土地,土地租金每年按国有土地年租金标准的30%计收。

    第八条  延长土地使用年期

    申请延长土地使用年期应当依法报区以上人民政府批准后,进行土地使用年期修正,重新签订国有土地使用权出让合同或签订补充合同,将土地使用年期延长至不超过最高法定出让年期,并须补交延长使用年期的地价款。

    可以申请延长土地使用年期的情形有:

(一)按城镇规划实施而改变用途的土地。

(二)非受让方原因(政府原因或自然灾害)造成搁置开发的土地;受让方原因造成的闲置土地应按国家规定处置,不能延期(不包括“烂尾楼”)。

(三)列入“三旧”改造范围并经区三旧办认定自行进行改造的土地。

(四)混合用途的宗地中,使用年期较短的土地延长土地使用年限。

(五)多宗土地使用年期不一致的申请合并登记。

(六)其他情形经政府批准延长土地使用年期的土地。

    公式:1.“三旧”改造自行改造且原土地使用权人拟拆除重建的项目:延长使用年期补交地价款=延长土地使用年限后土地市场价格-延长土地使用年限前土地市场价格

    2.其他项目:延长使用年期补交地价款=延长土地使用年限后土地市场价格×延长年期修正系数

其中,延长年期修正系数按以下公式计算,延长年期修正系数见《表2 延长年限修正系数表》。 

 

式中:R——延长年限修正系数;

      s——纯收益逐年递增比率(rs0);

      r——土地还原利率;

      m——申请延长的使用年限;

      n——法定最高使用年限。

    第九条  改变容积率

    坚决遏止擅自调整容积率行为,如因政府原因地块项目建设需增加容积率,应将地块收回后再公开出让或者将增加容积率部分建筑面积收回后再公开出让。

对于以有偿使用方式取得的土地使用权,经法定程序并经区以上人民政府批准调整容积率且必须补缴土地出让款的,增加的建筑面积按办理变更登记时或竣工验收时土地市场价格的100%补交地价款,原土地出让合同已明确规定增加建筑面积补交地价款标准的,仍按原土地出让合同的规定补交,“三旧”改造范围内自行改造且原土地使用权人拟拆除重建的项目,增加的建筑面积可按《佛山市高明区进一步推进“三旧”改造工作的实施意见(试行)》(明府办〔2017〕164号)的规定补交地价款。

原土地出让合同没有约定容积率的,原则上工业仓储用地不限定基准容积率,商住用地基准容积率为2.2。

原土地出让合同没有约定容积率或设计条件的商住用地,如现时法定的控制性详细规划确定的容积率超过2.2的,土地使用权人可以向城乡规划主管部门提出在符合控制性详细规划的条件下调整容积率,经法定程序并经区以上人民政府批准后,可以调整容积率,签订相应的补充合同,补缴相应的土地出让款。

    第十条  地下空间地价计收方式

    (一)经营性项目的地下建设用地使用权地价款计收应符合分层利用、区别用途的原则。

(二)按地下空间建设用地规划许可明确的总建筑面积计收地价。

(三)为鼓励利用地下空间,以有偿使用方式取得的土地使用权增加的地下建筑面积(除合同规定不计入建筑面积的除外),按以下规定计收:

    1.配套地下停车库负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的40%收取地价款;负二层及以下按地下空间土地用途的土地市场价格的20%收取地价款;

2.用于商服用途的地下建筑面积,按地下空间土地用途土地市场价格的60%计收地价款。

    第十一条  产业用地弹性供地计收方式

大众创业万众创新、旅游业发展、养老服务设施等产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。

(一)以“长期租赁”方式使用土地的,按照《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号)执行,租赁期限按照《合同法》规定,不得超过二十年

(二)以“先租后让”“租让结合”方式供应产业用地的,市、区国土资源主管部门会同城乡规划、建设部门拟订方案时,应提请本级政府同意,并邀请投资、产业等主管部门参加供应方案的拟订工作,明确租赁土地转为出让土地的条件,报有批准权的人民政府批准后实施。按用途依法须采取招标拍卖挂牌方式出让的土地,招标拍卖挂牌工作可在租赁环节实施;在承租方使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续时,可采取协议方式。

    第十二条  弹性供地租金、地价款计收方式

采用“长期租赁”“先租后让”“租让结合”供地方式时,租金计收标准需评估确定。租金计算公式可参考第七条土地租金的计收方式中的租金计算公式。出让期的土地价款按合同约定的总地价扣除已交租金计收。

 

第五章  其他规定

 

第十三条  (一)划拨土地上新建、改建、重建,改变容积率或改变土地用途,若该建设项目用地仍符合《划拨用地目录》可保留划拨的,无需补交地价款;若该建设项目用地不符合《划拨用地目录》,须由政府收回重新出让或按划拨土地补办出让要求补交地价款。

(二)工业用地在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,无须补交地价款。

(三)“烂尾楼”指项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3以上工程量,但由于土地权利人后续资金不继或法律诉讼等其它原因而不能继续进行建设的项目,包括已建成但由于水电交通等配套设施不齐全的项目,或因为产权发生纠纷的,工程质量不合格等原因而停工的,不能进行竣工验收的项目。

    第十四条  为防止国有土地资产流失,国土资源管理部门要根据出让国有土地使用权有关规范文件建立健全土地价格会审制度,成立地价审核小组,集体讨论决定,严格把关。

 

第六章  附则

 

第十五条  地价款的计算标准以人民币为结算单位;用外币支付的,按支付当日结算中国人民银行公开挂牌的外汇买卖中间价折合人民币计算。

第十六条  本计收标准2018年1月31日起施行。实施期限为3年若上级政府或部门有相关文件出台的,按相关文件的规定执行。

本计收标准颁布施行前已向国土资源管理部门递交土地变更登记申请或出让申请的,须在规定3个月内签订土地出让合同并补交地价款,则仍可按《关于印发佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》(佛府〔201095号)标准执行;否则按本计收标准执行。

本计收标准颁布施行前已签订的租赁合同,按合同约定标准缴交租金,合同到期后按本标准施行。

    第十七条  本计收标准由区国土城建水务局(国土)负责解释。

 

    附件:租金折算系数表及延长年限修正系数表


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件

                              表1  租金折算系数表

 

年租金(am)计算公式

am=p*r-s/(1-((1+s)/(1+r))^n )*(1+s)^(m-1)

年租金折算系数(b)计算公式

b=r-s/(1-((1+s)/(1+r))^n )*(1+s)^(m-1)

土地市场价格

P

折现年租金(A)计算公式

A=am/(1+r)^m

土地用途

商业

住宅

工业

法定最高使用年限(n)

40

70

50

设定土地还原利率(r

7.30%

6.30%

5.50%

设定纯收益逐年递增比率(s

3.73%

3.48%

2.69%

使用年限(m

年租金递增系数表

1

0.0481

0.0333

0.0379

2

0.0499

0.0344

0.0390

3

0.0518

0.0356

0.0400

4

0.0537

0.0369

0.0411

5

0.0557

0.0381

0.0422

6

0.0578

0.0395

0.0433

7

0.0600

0.0408

0.0445

8

0.0622

0.0423

0.0457

9

0.0645

0.0437

0.0469

10

0.0669

0.0453

0.0482

11

0.0694

0.0468

0.0495

12

0.0720

0.0485

0.0508

13

0.0747

0.0501

0.0522

14

0.0775

0.0519

0.0536

15

0.0804

0.0537

0.0550

16

0.0834

0.0556

0.0565

17

0.0865

0.0575

0.0580

18

0.0897

0.0595

0.0596

19

0.0931

0.0616

0.0612

20

0.0965

0.0637

0.0628

21

0.1001

0.0659

0.0645

22

0.1039

0.0682

0.0662

23

0.1077

0.0706

0.0680

24

0.1118

0.0731

0.0699

25

0.1159

0.0756

0.0717

26

0.1202

0.0782

0.0737

27

0.1247

0.0810

0.0756

28

0.1294

0.0838

0.0777

29

0.1342

0.0867

0.0798

30

0.1392

0.0897

0.0819

31

0.1444

0.0928

0.0841

32

0.1498

0.0961

0.0864

33

0.1554

0.0994

0.0887

34

0.1612

0.1029

0.0911

35

0.1672

0.1064

0.0935

36

0.1734

0.1101

0.0961

37

0.1799

0.1140

0.0986

38

0.1866

0.1179

0.1013

39

0.1936

0.1220

0.1040

40

0.2008

0.1263

0.1068

41

/

0.1307

0.1097

42

/

0.1352

0.1126

43

/

0.1399

0.1157

44

/

0.1448

0.1188

45

/

0.1499

0.1220

46

/

0.1551

0.1253

47

/

0.1605

0.1286

48

/

0.1661

0.1321

49

/

0.1718

0.1356

50

/

0.1778

0.1393

51

/

0.1840

/

52

/

0.1904

/

53

/

0.1970

/

54

/

0.2039

/

55

/

0.2110

/

56

/

0.2183

/

57

/

0.2259

/

58

/

0.2338

/

59

/

0.2419

/

60

/

0.2503

/

61

/

0.2590

/

62

/

0.2681

/

63

/

0.2774

/

64

/

0.2870

/

65

/

0.2970

/

66

/

0.3074

/

67

/

0.3181

/

68

/

0.3291

/

69

/

0.3406

/

70

/

0.3524

/

 

 

 

                             表2  延长年限修正系数表

 

延长年限修正系数(R)公式

R=(1-((1+s)/(1+r))^m)/(1-((1+s)/(1+s))^n)

土地用途

商业

住宅

工业

法定最高使用年限(n

40

70

50

设定土地还原利率(r

7.30%

6.30%

5.50%

设定纯收益逐年递增比率(s

3.73%

3.48%

2.69%

延长使用年限(m

延长年限修正系数表

1

0.0449

0.0313

0.0360

2

0.0882

0.0618

0.0710

3

0.1302

0.0914

0.1050

4

0.1707

0.1203

0.1382

5

0.2099

0.1484

0.1705

6

0.2477

0.1757

0.2019

7

0.2844

0.2024

0.2325

8

0.3198

0.2283

0.2622

9

0.3540

0.2535

0.2912

10

0.3871

0.2781

0.3194

11

0.4190

0.3020

0.3469

12

0.4500

0.3253

0.3736

13

0.4799

0.3480

0.3996

14

0.5087

0.3700

0.4249

15

0.5367

0.3915

0.4495

16

0.5637

0.4124

0.4735

17

0.5898

0.4328

0.4969

18

0.6150

0.4526

0.5196

19

0.6394

0.4719

0.5417

20

0.6630

0.4906

0.5633

21

0.6858

0.5089

0.5842

22

0.7079

0.5267

0.6046

23

0.7292

0.5440

0.6245

24

0.7498

0.5609

0.6438

25

0.7697

0.5773

0.6626

26

0.7889

0.5933

0.6809

27

0.8075

0.6088

0.6987

28

0.8255

0.6240

0.7161

29

0.8429

0.6387

0.7330

30

0.8597

0.6531

0.7494

31

0.8760

0.6670

0.7654

32

0.8917

0.6806

0.7810

33

0.9069

0.6939

0.7961

34

0.9216

0.7068

0.8109

35

0.9358

0.7193

0.8252

36

0.9495

0.7315

0.8392

37

0.9628

0.7434

0.8528

38

0.9756

0.7550

0.8661

39

0.9880

0.7662

0.8790

40

1.0000

0.7772

0.8915

41

/

0.7879

0.9037

42

/

0.7983

0.9156

43

/

0.8084

0.9272

44

/

0.8182

0.9384

45

/

0.8278

0.9494

46

/

0.8372

0.9601

47

/

0.8462

0.9705

48

/

0.8551

0.9806

49

/

0.8637

0.9904

50

/

0.8721

1.0000

51

/

0.8802

/

52

/

0.8882

/

53

/

0.8959

/

54

/

0.9034

/

55

/

0.9108

/

56

/

0.9179

/

57

/

0.9248

/

58

/

0.9316

/

59

/

0.9382

/

60

/

0.9446

/

61

/

0.9508

/

62

/

0.9569

/

63

/

0.9628

/

64

/

0.9686

/

65

/

0.9742

/

66

/

0.9796

/

67

/

0.9849

/

68

/

0.9901

/

69

/

0.9951

/

70

/

1.0000

/